INVESTIR EM PORTUGAL EM 2026: UM MERCADO MAIS SELETIVO

Portugal continua ocupando uma posição particular no radar de investidores internacionais.

Segurança, qualidade de vida, estabilidade institucional, integração à União Europeia e uma procura internacional consistente contribuíram, nos últimos anos, para uma valorização expressiva do mercado imobiliário português.

Mas justamente por isso a pergunta mudou.

Já não basta perguntar se Portugal é um bom lugar para investir. Para quem analisa capital e patrimônio de forma estratégica, a questão relevante em 2026 é outra:

a que preço, em qual ativo, com qual finalidade e dentro de qual estrutura fiscal e patrimonial faz sentido investir em Portugal?

Em um mercado que amadureceu e se valorizou, a qualidade da seleção passou a importar mais do que a simples decisão de entrar no mercado.

PORTUGAL CONTINUA ATRAENTE — MAS O MERCADO MUDOU

Os números ajudam a compreender esse novo momento.

No primeiro trimestre de 2026, os preços da habitação em Portugal aumentaram 17,8% em relação ao mesmo período de 2025. Ao mesmo tempo, o número de transações caiu 8,7%, para 37.745 imóveis. Ainda assim, o valor total negociado aumentou 3,2%, aproximando-se de € 9,9 bilhões. As aquisições realizadas por compradores com domicílio fiscal fora de Portugal recuaram 15,6% no mesmo período. 

É uma combinação particularmente interessante: preços ainda em forte valorização, mas menor volume de negócios.

Isso não significa necessariamente perda de atratividade. Significa que o mercado passou a exigir mais seletividade.

O país atravessou um longo período de crescimento dos preços da habitação, favorecido por fatores como oferta limitada em determinadas regiões, procura interna e internacional e concentração de interesse nos principais centros urbanos e destinos turísticos.

Mas valorização do mercado não transforma automaticamente qualquer imóvel em um bom investimento.

Em mercados caros, o preço de entrada passa a ter um peso ainda maior sobre o resultado futuro da operação.

Para investidores com maior capacidade patrimonial, é precisamente aqui que está a mudança de perspectiva: o objetivo não deve ser simplesmente possuir um imóvel em Portugal, mas adquirir o ativo certo, pelo preço certo e dentro de uma estrutura coerente com os objetivos do investidor.

INVESTIR PARA QUÊ?

Antes de analisar uma aquisição, existe uma pergunta que deveria anteceder todas as outras:

qual é a função desse ativo dentro do patrimônio?

Um imóvel destinado à preservação de capital exige uma análise diferente daquele adquirido para geração de renda.

Da mesma forma, um ativo pensado para valorização e posterior alienação não deve obedecer aos mesmos critérios de um imóvel destinado ao arrendamento de longo prazo.

Para algumas famílias internacionais, a aquisição pode ter ainda uma função híbrida: investimento, residência eventual na Europa, diversificação geográfica e planejamento sucessório.

São objetivos distintos — e deveriam produzir estruturas igualmente distintas.

É por isso que indicadores genéricos como “preço médio por metro quadrado” ou “rentabilidade média do arrendamento” dizem relativamente pouco quando se trata de decisões patrimoniais relevantes.

LISBOA, PORTO, ALGARVE — E O PORTUGAL ALÉM DOS MERCADOS ÓBVIOS

Lisboa, Porto e Algarve permanecem referências naturais para o investidor internacional.

São mercados consolidados, reconhecidos e com elevada procura. Mas consolidação normalmente vem acompanhada de preços de entrada mais elevados.

Dependendo da estratégia, outras regiões podem apresentar relações diferentes entre preço, rendimento, potencial de valorização e liquidez futura.

Cidades do Norte, como Braga, por exemplo, podem merecer análise em determinadas estratégias. O mesmo ocorre com imóveis para reabilitação, edifícios com possibilidade de reposicionamento ou propriedades situadas fora dos mercados tradicionalmente premium.

Isso não os torna automaticamente investimentos melhores.

Significa apenas que, em 2026, a análise micro tornou-se essencial: rua, edifício, estado do imóvel, utilização permitida, procura efetiva, custos de intervenção e estratégia de saída podem ser tão importantes quanto a cidade escolhida.

ALOJAMENTO LOCAL: PRIMEIRO A REGRA, DEPOIS O IMÓVEL

Este é um dos pontos em que o investidor estrangeiro precisa de maior cautela.

Comprar um imóvel partindo da premissa de que posteriormente será possível explorá-lo em plataformas de alojamento de curta duração pode comprometer toda a lógica financeira da operação.

O regime português de Alojamento Local atribui aos municípios competências relevantes de regulamentação, incluindo a possibilidade de suspensão temporária de novos registros em determinadas áreas.

Em julho de 2026, o Decreto-Lei n.º 151/2026 criou um regime extraordinário que, em situações específicas, permite aos municípios prorrogar suspensões já em vigor ou determinar uma suspensão adicional enquanto concluem ou alteram os respetivos regulamentos. Essas medidas são temporárias e não podem ultrapassar 31 de dezembro de 2026. 

Não se trata, portanto, de uma proibição nacional de novos alojamentos locais, mas de um cenário em que o endereço concreto do imóvel e a regulamentação municipal podem determinar a viabilidade do projeto.

Antes de adquirir um imóvel cuja rentabilidade dependa do alojamento turístico, a possibilidade de exploração deve ser confirmada.

Antes da compra — nunca presumida depois dela.

O PREÇO DO IMÓVEL NÃO É O PREÇO DO INVESTIMENTO

Outro erro frequente é analisar apenas o valor anunciado da propriedade.

A aquisição imobiliária em Portugal envolve custos fiscais e transacionais que precisam ser considerados desde o início.

Na compra de um imóvel são devidos, em regra, o IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — e o Imposto do Selo.

O Imposto do Selo incidente sobre a aquisição corresponde atualmente a 0,8% da base utilizada para o IMT, enquanto o próprio IMT varia conforme a natureza, finalidade e valor do imóvel, entre outros fatores. 

Em 2026 surgiu ainda uma alteração especialmente relevante para investidores internacionais.

O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduziu uma taxa de IMT de 7,5% para determinadas aquisições de imóveis urbanos destinados exclusivamente a habitação quando o adquirente é não residente, sem aplicação das habituais reduções ou isenções. 

A legislação contempla, contudo, situações específicas que podem alterar esse resultado.

Entre elas estão o adquirente tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição e determinadas situações em que o imóvel é destinado ao arrendamento habitacional dentro dos limites de renda e dos prazos previstos na lei. Nesses casos, a Autoridade Tributária pode, mediante pedido do interessado, corrigir o imposto inicialmente pago. 

Para o investidor internacional, portanto, a residência fiscal deixou de ser uma variável periférica na análise da compra imobiliária em Portugal.

A isso somam-se custos de assessoria, registos, financiamento, obras, condomínio, manutenção, seguros e tributação decorrente da exploração ou futura alienação do ativo.

Em operações de valor elevado, diferenças aparentemente pequenas em termos percentuais podem representar montantes relevantes.

O CÂMBIO TAMBÉM FAZ PARTE DO INVESTIMENTO

Para brasileiros, existe ainda outra variável: a relação entre real e euro.

Uma valorização do real pode reduzir de maneira relevante o custo efetivo, em reais, da aquisição de um ativo denominado em euros.

Mas transferir recursos simplesmente porque determinada cotação parece favorável não constitui, isoladamente, uma estratégia patrimonial.

Origem dos recursos, residência fiscal, tributação, estrutura familiar, finalidade da aquisição e horizonte de permanência precisam ser considerados em conjunto.

É nesse momento que o investimento imobiliário deixa de ser apenas uma decisão sobre imóveis e passa a integrar uma arquitetura patrimonial internacional mais ampla.

FINANCIAR OU UTILIZAR CAPITAL PRÓPRIO?

Mesmo para investidores que possuem liquidez suficiente para realizar uma aquisição integralmente com recursos próprios, a decisão merece análise.

Capital próprio elimina o custo financeiro, mas concentra recursos em um ativo relativamente ilíquido.

O financiamento preserva liquidez e pode fazer sentido dentro de uma estrutura patrimonial mais ampla, mas introduz custo financeiro e exposição às condições de crédito.

Em Portugal existem contratos com taxas fixas, variáveis e mistas. Nas operações a taxa variável, o custo costuma resultar da combinação de um indexante — frequentemente a Euribor — com o spread definido pela instituição financeira.

A comparação, portanto, não deveria limitar-se à taxa nominal.

O custo global da operação, o prazo, a flexibilidade contratual e a utilização alternativa daquele capital também importam.

Para patrimônios relevantes, a pergunta não é:

“tenho dinheiro para pagar à vista?”

A pergunta é:

“qual estrutura de capital faz mais sentido para o conjunto do meu patrimônio?”

O IMÓVEL NÃO DEVE SER ANALISADO ISOLADAMENTE DO PATRIMÔNIO

Este talvez seja o ponto mais importante.

Para quem concentra a vida financeira em uma única jurisdição, uma aquisição imobiliária pode ser uma decisão essencialmente doméstica.

Para famílias com residência, empresas, investimentos, ativos ou herdeiros distribuídos entre Brasil, Itália, Portugal e outras jurisdições, a situação é diferente.

Uma compra imobiliária pode produzir efeitos que ultrapassam amplamente o próprio imóvel.

Residência fiscal, sucessão, origem e movimentação dos recursos, titularidade dos ativos, geração de rendimentos e futura alienação precisam conversar entre si.

Quanto maior e mais internacional o patrimônio, menos sentido faz analisar cada ativo isoladamente.

ENTÃO, AINDA VALE A PENA INVESTIR EM PORTUGAL?

Portugal continua reunindo características que podem torná-lo relevante dentro de uma estratégia patrimonial internacional.

Mas o mercado de 2026 exige maior seletividade.

A forte valorização dos últimos anos reduziu a margem para decisões pouco criteriosas. Ao mesmo tempo, alterações fiscais e regulatórias aumentaram a importância de compreender previamente a estrutura da operação.

Para alguns investidores, a oportunidade poderá estar em um ativo premium em Lisboa.

Para outros, em uma reabilitação no Norte, em um imóvel destinado ao arrendamento de longo prazo ou em uma propriedade capaz de desempenhar simultaneamente uma função patrimonial e familiar.

E, em determinadas circunstâncias, a melhor decisão poderá ser não comprar ainda.

Esperar pelo ativo correto também pode fazer parte de uma estratégia de investimento.

Não existe uma resposta universal.

Existe uma análise.

E, quando o patrimônio atravessa fronteiras, ela deve começar antes da assinatura do contrato.

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No Briganti Avvocato & Associati, acompanhamos clientes com interesses, residência e patrimônio em diferentes jurisdições na estruturação jurídica, fiscal e patrimonial de seus projetos internacionais.

A aquisição de um imóvel no exterior não deve ser analisada apenas como uma operação imobiliária. Dependendo do perfil do investidor, pode integrar uma estrutura que envolve residência, tributação, sucessão, proteção patrimonial e mobilidade internacional.

Por meio de uma atuação integrada entre profissionais no Brasil e na Europa, analisamos cada operação a partir da realidade específica do cliente, da composição do seu patrimônio e dos seus objetivos de longo prazo.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação individual de investimento, assessoria financeira ou parecer jurídico ou fiscal.